论述题及答案
论述题：我国房地产价格走势持续上升的原因问题解答:
(1) 房价上涨是需求旺盛的结果。
1998年国务院实施积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门加快住房建设，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速被释放。另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房改善需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展，城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。
(2) 市场供给结构失调。
我国房地产二级市场一直发展缓慢，二手房供给始终短缺，需求全部被压向住房一级市场，从而造成了新房房价的持续高烧。在房地产一级市场，面向中低收入阶层的中低档住房比重偏低，导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。
(3) 国家信贷支持。中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。
(4) 地方政府推动。
从土地的角度看，自从银行管辖权上收以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府成本却是零，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。
(5) 缺乏规范的信息披露制度。
目前，我国还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。 结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。
问题解答:
要点：
1. 影响房地产价格的因素：自身因素、环境因素、经济因素、社会因素、行政因素和其他因素。
2. 近郊楼盘的优势。（交通、环境等）
3. 消费者的偏好。
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